凯发K8娱乐官网app下载|大团结之乱史目录|房企利润黑洞永续债重出江湖 新旧置

　　[ 在房企负债水平◈◈✿、融资成本全面推高时◈◈✿，永续债无疑是把“双刃剑”◈◈✿。若运用过激◈◈✿，将为房企埋下利润隐患◈◈✿。克而瑞指出凯发K8娱乐官网app下载◈◈✿，未来融资环境仍将低位运行◈◈✿，房企应将重点放在销售回款◈◈✿，从而保证自身财务健康◈◈✿。 ]

　　11月26日◈◈✿，中国建筑(5.220, -0.03, -0.57%)国际（公告称◈◈✿，公司拟发行本金5亿美元4.00%的次级担保永续资本证券◈◈✿。更早之前◈◈✿，包括华夏幸福(28.900, 0.16, 0.56%)（600340.SH）◈◈✿、雅居乐集团（03383.HK）◈◈✿、首创置业（02868.HK）等规模房企◈◈✿，均相继发行永续债◈◈✿，唯有利率各不相同◈◈✿。

　　在民营房企崛起之路上◈◈✿，永续债曾起到至关重要的作用大团结之乱史目录◈◈✿，其中以中国恒大（03333.HK◈◈✿，下称“恒大”）最为典型◈◈✿。名义上是“债”◈◈✿，却可计入权益◈◈✿，在持续输血的同时优化财务报表◈◈✿，永续债摇身成为房企扩张融资利器大团结之乱史目录◈◈✿。

　　实际操作中◈◈✿，永续债大多带有赎回条款◈◈✿，并设置“利率跳升机制”◈◈✿，由此被称为利润黑洞◈◈✿。两年前◈◈✿，受累高利息支出◈◈✿，恒大将1129亿永续债全部清空◈◈✿。但如今◈◈✿，融资与销售双重承压下◈◈✿，房企再次拾起这裹糖的砒霜◈◈✿。

　　11月25日◈◈✿，华夏幸福公告称◈◈✿，已清偿三年前发行的10亿可续期委托贷款◈◈✿。清空部分旧债的同时大团结之乱史目录◈◈✿，该公司密集发新的脚步并未减缓◈◈✿。

　　9月6日傍晚◈◈✿，华夏幸福披露◈◈✿，中原信托拟设立信托计划◈◈✿，向华夏幸福子公司发放永续信托贷款◈◈✿，金额不超20亿元◈◈✿；9月4日凯发K8娱乐官网app下载◈◈✿，中信信托同样拟设立信托计划◈◈✿，向华夏幸福子公司进行永续债权投资◈◈✿，金额不超40亿元◈◈✿。

　　今年以来◈◈✿，华夏幸福俨然成为永续债“常客”◈◈✿，于4月至11月间连发四笔◈◈✿，总金额达103亿元◈◈✿，其中还包括来自大股东华夏控股的18亿永续债权资金◈◈✿。

　　无独有偶◈◈✿。10月25日◈◈✿，雅居乐称◈◈✿，拟发行5亿美元优先永续资本证券◈◈✿，预计完成日为2019年10月31日◈◈✿。不止于此◈◈✿，此前五月◈◈✿、六月份◈◈✿，雅居乐已分别发行6亿美元◈◈✿、1亿美元高级永续债◈◈✿。

　　后两笔合计7亿美元◈◈✿，将用于置换雅居乐在2013年发行的等额永续债◈◈✿。据悉◈◈✿，六年前这笔债券发行利率为8.375%◈◈✿，而目前已涨至10.215%◈◈✿。雅居乐称◈◈✿，此举是为降低融资成本而采取的融资安排◈◈✿，将优化公司债务结构◈◈✿。

　　实际上◈◈✿，永续债也叫无期债券◈◈✿，是非金融企业（发行人）在银行间债券市场注册发行的“无固定期限◈◈✿、内含发行人赎回权”债券◈◈✿。永续债无明确到期日◈◈✿，发行方没有还本义务◈◈✿，只需支付利息凯发K8娱乐官网app下载◈◈✿，有“债券中的股票”之称◈◈✿。

　　由于大部分永续债可计入权益资本◈◈✿，不用记为负债◈◈✿，这样既不稀释老股东权益◈◈✿，也不会提高发行人资产负债率◈◈✿，因而成为房企扩张利器◈◈✿。

　　典型案例如恒大◈◈✿，其扩张与动用永续债关系密切◈◈✿。2013年底◈◈✿，恒大销售刚跻身千亿◈◈✿，行业头部仍被万科◈◈✿、绿地等占据◈◈✿。通过杠杆运作◈◈✿，恒大永续债规模在四年间猛增十几倍◈◈✿，营收随之水涨船高◈◈✿，摇身变为头部企业◈◈✿。

　　2017年◈◈✿，恒大将高达1129亿的永续债全部清空◈◈✿，以减轻实际负债率◈◈✿。但当下◈◈✿，依旧渴求规模的房企◈◈✿，仍在上演这一戏码◈◈✿。

　　亿翰智库数据显示◈◈✿，上半年◈◈✿，30家典型房企永续债存量1766.5亿元凯发K8娱乐官网app下载◈◈✿，同比增加43.1%◈◈✿。增加较多的为绿城中国（03900.HK）◈◈✿、雅居乐◈◈✿、招商蛇口(19.030, 0.25, 1.33%)（001979.SZ）◈◈✿、首创置业◈◈✿，较去年末分别增加65.5亿元◈◈✿、48.1亿元◈◈✿、40亿元及31亿元◈◈✿。

　　有业内人士透露◈◈✿，永续债发行者多为有“降杠杆”诉求的房企◈◈✿。譬如首创置业◈◈✿，截至今年中期k8凯发首页登录◈◈✿，◈◈✿，该公司杠杆率高企◈◈✿，有息负债约1023.72亿元◈◈✿，净负债率达154.3%◈◈✿，远超安全警戒线◈◈✿。

　　近日◈◈✿，因杠杆率居高不下◈◈✿，惠誉已下调首创置业长期外币及本币发行人违约评级（IDR）至BB◈◈✿，此前为BB+◈◈✿。首创置业的母公司首创集团个体信用资质（standalone credit profile）也遭到惠誉降级凯发K8娱乐官网app下载◈◈✿。

　　反观绿城中国◈◈✿，截至今年上半年◈◈✿，公司永续债存量185.7亿元◈◈✿，仅次于央企中国中铁(5.800, -0.03, -0.51%)◈◈✿。通过此番运作◈◈✿，“粉饰”财务报表水到渠成◈◈✿。上半年◈◈✿，绿城中国净负债率56.3%凯发网站◈◈✿，◈◈✿，但若加入永续债◈◈✿，净负债率增加28.3个百分点至84.7%◈◈✿。

　　行业研报表示◈◈✿，实际上◈◈✿，高票息的永续债并非房企首选◈◈✿，多为国资企业发行◈◈✿。今年上半年◈◈✿，30家典型房企永续债总存量中◈◈✿，具有国企央企背景的房企所占存量超50%◈◈✿。

　　但当下大团结之乱史目录◈◈✿，融资监管持续加码◈◈✿，任何可融资金均对房企至关重要◈◈✿。永续债大潮中◈◈✿，一些风格激进的民企也争相加入◈◈✿，其中多为销售额徘徊于千亿的房企大团结之乱史目录◈◈✿，宁可牺牲部分利润◈◈✿，也想借此弯道超车◈◈✿。

　　通常情况下◈◈✿，永续债没有到期日◈◈✿，但会设立发行人赎回选择权◈◈✿、利率重置及递延支付利息条款◈◈✿。持有一定期限后◈◈✿，发行人可选择赎回该债券◈◈✿。如在赎回日未赎回◈◈✿，票面利率将大幅“跳升”◈◈✿，由此承担更高利息◈◈✿。

　　譬如◈◈✿，一些永续债的利率设计为2+N模式◈◈✿，即存续期前两年公司所需支付的利息较低◈◈✿，但从第三年开始◈◈✿，融资利率会大幅跳升◈◈✿。若企业未及时偿还贷款◈◈✿，利息将像雪球般越滚越大◈◈✿，甚至吞噬企业利润◈◈✿。

　　11月18日◈◈✿，路劲（01098.HK）发布公告称◈◈✿，公司完成发行3亿美元的7.75%优先担保永续资本证券◈◈✿。证券发行已于2019年11月18日完成◈◈✿，预期将于11月19日在新交所上市◈◈✿。

　　靠永续债输血的路劲◈◈✿，也在受永续债拖累◈◈✿。上半年◈◈✿，路劲期内净利润12亿港元◈◈✿，归属公司拥有人的净利润8.68亿港元◈◈✿。其中◈◈✿，路劲的永续资本证券持有人应占得净利润为1.75亿港元◈◈✿，分食净利润约14.58%◈◈✿。

　　1月31日◈◈✿，光明地产(3.310, 0.00, 0.00%)（600708.SH）披露2019年第一期永续债发行结果◈◈✿，此次基础发行额为3亿元◈◈✿，实际发行金额为6亿元◈◈✿，发行利率为5.9%（发行日1年Shibor+2.618%）◈◈✿，平价发行◈◈✿，期限3+N年◈◈✿。

　　不久前◈◈✿，手持永续债的光明地产公布三季度业绩◈◈✿，期内合约销售◈◈✿、营业收入◈◈✿、净利润等均止步不前◈◈✿。其中◈◈✿，净利润同比下滑37%◈◈✿，管理费用与销售费用则上升8%及15%◈◈✿。距高光时刻仅过去三年◈◈✿，光明地产已走至困境边缘◈◈✿。

　　自去年提出500亿目标并加大投资后大团结之乱史目录凯发k8官网入口◈◈✿！◈◈✿，光明地产负债节节攀升◈◈✿。截至今年前三季度◈◈✿，其净负债率高达238%◈◈✿，较年初提升44个百分点◈◈✿。若将永续债计入◈◈✿，净负债率将高达302%◈◈✿。短期偿债压力同样较大◈◈✿，历年现金短债比均在1以下◈◈✿。

　　今年7月◈◈✿，光明地产进驻成都的首个项目光明蓉府开盘◈◈✿，共推出218套住宅◈◈✿，但由于只有1人排队◈◈✿，最终取消摇号直接进入顺销状态◈◈✿。机构数据显示◈◈✿，光明蓉府认购80套◈◈✿，去化率仅37%◈◈✿。

　　内部销售回款不畅◈◈✿，光明地产通过ABS◈◈✿、永续中期票据◈◈✿、中期票据◈◈✿、冷链仓储物流资产支持专项计划大团结之乱史目录◈◈✿、超短期融资券等方式◈◈✿，融得资金42亿元◈◈✿。但过度依靠发债续借现金流◈◈✿，同样潜藏财务风险◈◈✿。

　　有业内人士称◈◈✿，在市场融资收紧◈◈✿、企业自身经营状况不善时◈◈✿，发行人在永续债期限日可能不赎回凯发K8娱乐官网app下载◈◈✿。但如果企业无限次递延利息◈◈✿，其在资本市场上的声誉或受到影响◈◈✿，进而影响后续融资◈◈✿。

　　数据显示◈◈✿，今年上半年凯发在线平台◈◈✿，◈◈✿，174家房企加权净负债率（永续债作为权益）约91.37%◈◈✿，已达2015年以来最高值◈◈✿，较期初上涨4.39个百分点◈◈✿。70家重点房企融资成本也继续上升至7.04%◈◈✿。

　　在房企负债水平◈◈✿、融资成本全面推高时◈◈✿，永续债无疑是把“双刃剑”◈◈✿。若运用过激◈◈✿，将为房企埋下利润隐患◈◈✿。克而瑞指出◈◈✿，未来融资环境仍将低位运行◈◈✿，房企应将重点放在销售回款◈◈✿，从而保证自身财务健康◈◈✿。